Tokio: J-Reits oder eine Stadt will nach oben

Tokio verwirrt

Zwei Arbeiter mit weißen Handschuhen, gelben Helmen und rot blinkenden Signalstäben winken den Verkehr an einer Engstelle vorbei. Es ist nach Mitternacht in Tokios Stadtviertel Nihonbashi. Gearbeitet wird trotzdem. Im Schein starker Lampen wird gebaggert, geschweißt, genietet und gehämmert. Und viele Kilometer Kabel verlegt. Rund um die Uhr. Unten in der Baugrube und 70 Meter weiter oben an einem Stahlträger-Gerippe. Hier wächst ein vielgeschossiges, neues Gebäude in die Höhe, nicht weit vom Bahnhof Tokyo Station entfernt. Büros, Appartements und Restaurants unter einem Dach. Ein neuer Turm von vielen.

Tokio verwirrt – nicht nur der unzähligen Baustellen wegen. Die Stadt ist so groß, daß der Horizont immer nur eine Fortsetzung der Gebäudelandschaft darstellt, egal in welche Richtung man blickt. Die silbergrau blinkende Stein- und Betonmasse scheint die Natur bis in die Unendlichkeit fortzuschieben. Keine Illusion, nackte Zahlen belegen den Eindruck: "Die Hälfte des japanischen Immobilienvermögens ist in Tokio verbaut", erklärt Stefan Gallon von der Deutschen Botschaft.

Es wird gebaut wie seit Anfang der 90er nicht mehr

Bei soviel Stadt sind Hochhäuser gute Orientierungshilfen. Und Baukräne, von denen immer mehr in den Stadtteilen stehen. Im Bankeneck Nihonbashi, an der Tokioter Bucht und in den In-Vierteln Roppongi und Aoyama. Es werde gebaut wie seit Anfang der 90er nicht mehr, teilt die Regierung von Premierminister Junichiro Koizumi mit. Und zum ersten Mal seit 15 Jahren steigen die Immobilienpreise wieder. Die Mieten ebenso. Wie auch die Aktienkurse der Immo-Gesellschaften.

Die Bauherren der Jetzt-Zeit haben schließlich Großes vor: Tokio soll schöner werden. Bedeutender. Neue Urbanität. Mega-Projekte von Leuten wie Immobilien-Tycoon Minoru Mori von Mori Building und Hiromichi Iwasa von Mitsui Fudosan sollen es möglich machen. Aber auch futuristische Wohnhäuser des Architekten Manabu Chiba. Zwei Generationen sind hier am Werk. Mori ist bereits 71, Iwasa 64, Chiba gerade mal 46.

"Wir wollen den Himmel sehen"

Ein neues Gesicht für Tokio – das wollen alle drei. Allerdings mit unterschiedlichen Methoden. Mori radikal, Chiba avantgardistisch, Iwasa sanft. "Erhalten und entwickeln", sagt der Mitsui-Chef. Wie bei dem im vergangenen Jahr gebauten Nihonbashi Mitsui Tower. Die Architektur des 192 Meter hohen Gebäudes wurde an die benachbarte Mitsui-Zentrale angepaßt, beide Häuser sind miteinander verbunden. Das Amt für Denkmalschutz freut’s: Das Areal gehört zum nationalen Erbe.

"Wir wollen den Himmel sehen", sagt Iwasa. Wie Mori strebt er bei seinen neuen Bauten gern in die Höhe – so rückt auch der vage Tokioter Horizont näher. Und das ganze möglichst ästhetisch: Die 100 Meter entfernte, häßliche Stelzenautobahn über dem Nihonbashi River beispielsweise würde Isawa am liebsten abreißen. Tradition, Harmonie, die Liebe zur Natur – Mitsui hat alte japanische Werte nach Jahren der landesweiten ökonomischen wie kulturellen Apathie und Ödnis zur Firmen-philosophie erhoben. Und im Mitsui-Tower umgesetzt. Vor allem beim erst im Dezember eröffneten Luxushotel Mandarin Oriental, das sich ebenso die Wahrung lokaler Tradition auf die Fahnen geschrieben hat.

"Acht Millionen Menschen fahren täglich ins Zentrum von Tokio"

Die Einrichtung des Mandarin hat daher eine Japanerin geprägt: Reiko Sudo (52), eine Textilkünstlerin, die "im Ausland bisher bekannter war als in der Heimat", wie sie sagt. Das dürfte jetzt anders sein. "Wald und Wasser" ist ihr Thema, das Hotel ein Baum, die Zimmer als Äste. Teppiche, mit Stoff überzogene Wände, Vorhänge, sogar Lampenschirme erinnern an unberührte japanische Natur. Schilf, roter Ahorn, Zedern. Von den zahlreichen Top-Hotels, die jüngst in Tokio ihre Pforten öffneten, zeugt das Mandarin am besten vom neuen japanischen Selbstbewußtsein. Die erste Zwischenbilanz beweist’s: "Wir sind bereits der größte Umsatzbringer der gesamten Hotel-Gruppe", erklärt der Herr des Hauses, Christian Hassing, stolz.

"Es wird bunter hier", sagt der Hotelier. "Viel junge Leute wollen wieder in der Stadt leben." In den Krisenjahren der 90er flüchteten die Tokioter noch in Vorstädte wie Saitama und Chiba, um Miete zu sparen. Seit Anfang 2004 geht es andersherum. Im Zentrum der Stadt, in Ginza und Nihombashi etwa, leben inzwischen wieder soviele Menschen wie zuletzt vor 31 Jahren. Einst öde Bürostadtteile entwickeln sich zu gemischten Gebieten zum Wohnen, Ausgehen und Einkaufen. Ein weiteres Plus der Stadtmigration: "Man spart sich die Vorortzüge. Acht Millionen Menschen fahren täglich ins Zentrum. Die Bahnen sind überlastet", sagt Junichiro Okatama, Professor für Stadtplanung an der Universität Tokio.

"Wenn man in Tokio ist, kommt man ins Grand Hyatt"

Gesichtslos wird die Stadt durch die neuen Gebäude und Viertel aber nicht. Nicht alles ist Stahl- und Glasgeprotze, mit Wolken und Bäumen, die sich in den Fassaden spiegeln. Stille Nebenstraßen gibt es in vielen der 24 Stadtbezirke. Dort folgen die Windungen der Straßen noch den Formen der verschwundenen Landschaft. An manchen Ecken scheint die Stadt in den 30er Jahren stehen geblieben zu sein. Mit traditionellen Häuschen in Holzbauweise oder aus Muschelkalkstein, gelb verputzt. In den Vorgärten drängeln sich Bambus und Oleanderbüsche. Ein Idyll, in das der Architekt Chiba vorsichtig eindringt und mit Bauhaus-ähnlichen Quadern und Würfeln avantgardistische Akzente setzt. House in Black, T-Set, Split heißen die Wohnobjekte, die etwas abseits in Setagaya-ku und Ota-ku zu finden sind.

Andere gehen weniger vorsichtig zu Werke als Chiba. Immobilien-Mogul Mori reißt für seine Ideen schon mal ganze Viertel ab. Sein Aushängeschild Roppongi Hills nimmt den Platz von 16 Fußballfeldern ein. Das größte private Städtebauprojekt Japans wurde 2003 fertiggestellt, und "es hat mich 15 Jahre meines Lebens gekostet, bis ich alle Besitzer zum Verkauf ihrer Grundstücke überredet hatte", sagt Mori. Jetzt steht auf dem Areal ein 54 Stockwerke hoher Koloß, der an einen Samurai in Rüstung erinnert. Drumherum kleinere Gebäude mit Appartements, 200 Läden und Restaurants und die opulente Edelherberge Grand Hyatt. "Wenn man in Los Angeles ist, geht man nach Beverly Hills, wenn man in Tokio ist, kommt man hierher", sagt Xavier Destribats, Chef des Hotels.

"Die Immo-Preise steigen selektiv und langsam"

Tokios Facelifting ist gewollt. Nicht nur von Menschen wie Mori. Die Politik zieht mit. Tokios Stadtverwaltung etwa verfolgt ein Konzept namens "Ring Megalopolis", das verschiedenen Vierteln einen bestimmten Charakter verleiht und sie gleichzeitig besser untereinander verbinden soll. "Homogenisierung" sagen die Bürokraten auch. Die Gegend um die Tokioter Bucht wurde so in den vergangenen Jahren in das Kommunikationszentrum der Stadt verwandelt. Mit optischen Highlights: Das Haupthaus der Werbeagentur Dentsu schneidet scharfkantig in den Himmel, und der Nippon Television Tower glotzt wie ein riesiger Monitor auf die Stadt herab.

Wichtiger Nebeneffekt der punktuellen Veränderungen: "Die Immo-Preise steigen selektiv und langsam. Ganz anders als zu den Zeiten der Blase Anfang der 90er", sagt Kyoji Fukushima von der Tageszeitung "Yomiuri Shimbun". Die Zeiten, als der Park um den Kaiserpalast mehr wert war als der Grund ganz Kaliforniens, werden wohl so schnell nicht wiederkommen. Aktuell sind die Preise so niedrig wie zu Beginn der 80er Jahre.

"Wir können machen, was wir wollen"

Hinter all den Plänen der Politiker, Immobilien-Magnaten und Architekten steckt jedoch auch die Angst, gegenüber anderen asiatischen Megastädten wie Singapur, Hongkong und Shanghai ins Hintertreffen zu geraten. "Wir müssen die Stadt ändern, zum Segen des ganzen Landes", lautet daher Moris fast schon dramatischer Appell. Er wird vernommen. Der Zustrom von Touristen und Geschäftsreisenden nimmt seit 2004 zu. Auch wegen der Gebäude. Tokio hat vielen Städten nämlich eines voraus: Es gibt kaum Bauvorschriften. "Wir können machen, was wir wollen", sagt Chiba. Und das rund um die Uhr.



Immobilienmarkt Japan: Preisverfall gestoppt
Seit 1990 geht es mit den Immobilienpreisen in Japan nach unten. Zwei Drittel (!) des damaligen Werts wurden dabei vernichtet. In diesem Jahr geht es zum ersten Mal seit 15 Jahren wieder leicht nach oben. Der Leerstand ist gering, die Nachfrage hoch. Internationale Investoren steigen ein. Japans Immo-Markt scheint vor einem Aufschwung zu stehen.

Immo-Investments Japan: Fonds und Zertifikate
Fonds, die nur auf japanische Reits und Immo-Aktien setzen gibt es nicht. Doch die Asien-Fonds sind stark in Nippon investiert, alle zwischen 30 und 40 Prozent. Die Erfolgsbilanz des ältesten Fonds ist hervorragend: Der Morgan Stanley Asian Property kommt auf 142 Prozent Plus in drei Jahren. Ganz neu ist das Nomura-Bonuszertifikat auf den Reit-Index der Börse Tokio (Infos 01802/353353).



Fonds/Zertifikat: WKN
1. Amadeus Asian Real Est.Sec.A €: A0F51A
2. CS EF (Lux) Asian Property B: A0ERLJ
3. Henderson Asia-Pac Prop Eq acc: A0F6DP
4. Morgan St. Asian Property A: 987349
5. Nomura J-Reits Bonuszertifikat: A0HYPG

Fonds/Zertifikat: Wertentwicklung seit 1.1.2006 (in %)
1. Amadeus Asian Real Est.Sec.A €: -1,1
2. CS EF (Lux) Asian Property B: -1,5
3. Henderson Asia-Pac Prop Eq acc: 0,1
4. Morgan St. Asian Property A: -0,6
5. Nomura J-Reits Bonuszertifikat: –

Fonds/Zertifikat: Wertentwicklung über 3 Jahre (in %)
1. Henderson Asia-Pac Prop Eq acc: 142,2

Fonds/Zertifikat: Wertentwicklung über 5 Jahre (in %)
1. Henderson Asia-Pac Prop Eq acc: 45,2


Quelle: FINANZEN FundAnalyzer, Performance auf Euro-Basis, Stand: 25.05.2006, 3- und 5-Jahresperformance per 30.04.2006.