„Es gibt keine Immobilienblase“

Die Immobilienpreise in Deutschland steigen derzeit stark. FundResearch hat bei Münchner Immobilienmaklern nachgefragt.

4.750 Euro pro Quadratmeter mussten Käufer durchschnittlich im ersten Quartal 2012 in einer guten Wohnlage in München investieren, wenn sie eine Wohnung kaufen wollten. Das sind 300 Euro mehr als ein Jahr zuvor. 2005 lag der Quadratmeterpreis noch bei 3.500 Euro. Im ersten Quartal dieses Jahres betrug der Durchschnittspreis für das gesamte Stadtgebiet München 3.692 Euro. Damit nimmt die bayerische Landeshauptstadt weiterhin den Spitzenplatz in Deutschland ein. Auch die Preissteigerung von beinahe 40 Prozent in den vergangenen fünf Jahren ist einzigartig. Dieser Trend beschränkt sich allerdings nicht auf München, sondern ist im gesamten Bundesgebiet zu erkennen. In Hamburg mussten Käufer in den ersten drei Monaten 2012 durchschnittlich 3.692 Euro pro Quadratmeter investieren. Gut 36 Prozent mehr als 2007. In Frankfurt am Main waren es 2.427 Euro. Ein Anstieg von 22,5 Prozent seit 2007. In Düsseldorf zahlten Käufer mit 2.237 Euro fast 25 Prozent mehr als noch vor fünf Jahren. Und auch das einst attraktiv-günstige Berlin wird teuer. Zwar lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis in der Hauptstadt im ersten Quartal 2012 bei vergleichsweise geringen 1.899 Euro. Seit 2007 ist aber ein Anstieg von 31,8 Prozent zu verzeichnen. Nach München, Regensburg und Hamburg der viertstärkste der Republik.

Droht in Deutschland eine Preiskorrektur?

Angesichts der rapiden Preissteigerungen drängt sich die Frage auf, wie lange das so weitergehen kann. In den USA und in Spanien ist die Immobilienblase bereits geplatzt. Ist auch in Deutschland eine Preiskorrektur überfällig? „Die Gefahr einer Blase gibt es“, sagt Markus Riedel von der Riedel Immobilien GmbH. „Allerdings glaube ich nicht, dass wir derzeit schon eine haben.“ Eine starke Kaufpreissteigerung sei durchaus zu erkennen, nicht aber eine Blase. „Von einer Blase spricht man bei Märkten, auf denen der Preis rein spekulativ in die Höhe getrieben wurde“, erklärt Markus Bühler, Büroinhaber bei der RE/MAX Lebenstraum-Immobilien GmbH. Diese Situation gebe es in München nicht. „Bis 2030 wird ein Bevölkerungszuwachs von 15 Prozent erwartet. Das Angebot von neuem Wohnraum bleibt weiterhin unterhalb der Nachfrage. Die Preise steigen weiter“, so Bühler. Auch Thomas Aigner, Chef des Unternehmens Aigner Immobilien, glaubt nicht an eine Blase: „In München haben wir einen Markt, der stark von Eigenkapital geprägt ist. Für eine Blasenentwicklung braucht es aber einen Schwerpunkt auf Fremdkapital.“ Solange sich die Preise nicht durch ein zu hohes Gewicht von Fremdkapital oder durch Bauen auf Vorrat – wie es in Spanien der Fall war – entwickelten, werde es keine Blasenentwicklung geben, glaubt der Experte. Dr. Christian Nieraad, Leiter der Assetklasse Wohnimmobilien bei KGAL Real Investments, glaubt ebenfalls nicht an spanische oder US-amerikanische Verhältnisse: „Wir beurteilen die derzeitige Verteuerung eher als einen normalen Auf- und Nachholprozess, nachdem deutsche Wohnungen über Jahrzehnte für Investoren geradezu ‚langweilig‘ preisstabil waren.“

Preisentwicklung für Neubauwohnungen in München

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte München

Die enormen Preissteigerungsraten der vergangen Jahre würden aber wohl leicht zurückgehen. „Im vergangenen Jahr gab es in München eine Preissteigerung von 15 bis 20 Prozent, das erwarte ich für die nächsten Jahre nicht“, sagt Markus Riedel. „2013 wird sie eventuell zehn bis 15 Prozent betragen.“ Thomas Aigner geht sogar nur von einer einstelligen Preissteigerung aus. Sicher könne das allerdings nicht vorausgesagt werden. „Es kommt darauf an, wie die Geldentwertung voranschreitet und was mit dem Euro passiert“, meint Aigner. Bei einer negativen Entwicklung könne die Preissteigerung auch 2013 zweistellig bleiben. Markus Bühler hingegen hält weitere Preissteigerungen für durchaus denkbar: „So lange die derzeitige Situation in München – als Wirtschaftsstandort mit stetigem Zuzug – so bleibt und wenig neuer Wohnraum gebaut wird, gibt es einen Nachfrageüberhang.“ Dieser Zustand werde eher nicht zu fallenden Preisen führen. „Für Investoren gibt es in Bayern aber interessantere Renditen als in München. Menschen, die in München leben wollen, könnten auf den ‚Speckgürtel‘ ausweichen. Dort steigen die Preise weniger stark.“

Die Nachfrage nach Immobilien bleibt weiterhin hoch

Trotz der hohen Preise erwartet die Maklerbranche insgesamt keinen Nachfragerückgang bei Immobilien. Einige Marktdaten könnten dies zwar auf den ersten Blick vermuten lassen, räumt André Zücker, Leiter der Assetklasse Büroimmobilien bei KGAL ein. Das Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien dürfte 2012 vermutlich auf etwa 20 Milliarden Euro sinken, 2011 waren es noch 23 Milliarden Euro. „Fakt ist jedoch, dass das Vorjahresergebnis nicht deshalb verfehlt wird, weil die Nachfrage preisinduziert gesunken ist, sondern allein deshalb, weil vielerorts ein Marktengpass an attraktiven Immobilien herrscht.“ Erstklassige Büroobjekte seien ebenso Mangelware wie hochwertige Einzelhandelsimmobilien. Dies gelte auch für Wohnimmobilien. „Wegen der guten Jobsituation ziehen viele Leute nach München“, sagt Riedel. „Kapitalanleger schüren zusätzlich den Nachfrageboom.“ Immobilienexperte Aigner konnte zuletzt erkennen, dass die Menschen immer stärker bereit sind, Geld für Immobilien auszugeben als früher. Investitionen etwa in Autos gingen demgegenüber zurück. Auch die günstigen Zinsen für Betongold seien ein wichtiger Faktor. „Daran gemessen sind Immobilien derzeit recht günstig, denn ein hoher Teil der Preissteigerung kompensiert sich über die niedrigen Zinsen“, so Aigner. Auch die Makler bei Engel & Völkers sehen insbesondere aufgrund der restriktiven Baugenehmigungspolitik Münchens keinen Angebotsüberhang: „Die Nachfrage wird bis ca. 2025 überbordend sein, auch bedingt durch die überproportional starken Bevölkerungszuwächse in München.“ Selbst bei einer Bevölkerungskorrektur durch die demografische Entwicklung würden sich Angebot und Nachfrage in etwa ausgleichen.

Nachfrage an Eigentumswohnungen bleibt hoch

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte München

Sind Immobilieninvestments noch rentabel?

Was bedeutet diese Entwicklung für Berater und ihre Kunden? Sind Investments in Immobilien, speziell im München, noch rentabel? „Es lohnt sich weiterhin“, ist KGAL-Experte Nieraad überzeugt. „Aber Vorsicht ist geboten.“ Da München in vielen Städte-Attraktivitäts-Rankings eine Spitzenposition einnehme – sowohl für Wohn-, als auch Büro- und Einzelhandelsimmobilien – gelten Investments in diese Assetklasse weiterhin als zukunftssicher, ertrags- und wertstabil. „Wir empfehlen kaufinteressierten Investoren derzeit eine Doppelstrategie“, sagt Nieraad. „Einerseits: Augen auf in München und den anderen Top-7-Metropolstädten. Andererseits: Kompass neu einstellen und Mut zu Käufen in den Speckgürteln der Metropolstädte und in ausgewählten zukunftsorientierten Oberzentren, wie etwa lebendigen Universitätsstädten und florierenden Dienstleistungszentren.“ Aigner setzt zudem auf langfristig denkende Investoren: „Wer Immobilien als Anlage sieht, denkt in Dekaden.“ Zwar müssten Anleger mit leichten Preisrückgängen rechnen. „Auf lange Sicht jedoch wird man damit keinen Verlust machen.“ Dabei geht der Makler von einer Haltedauer von 20 bis 30 Jahren aus. RE/MAX-Experte Markus Bühler sieht das ähnlich und rät, auch die Rendite nicht aus den Augen zu verlieren. „Generell sollte man das Investment in Immobilien wenn möglich diversifizieren.“ Große Investoren hätten in der Regel ein breit gestreutes Portfolio und beispielsweise in Augsburg Objekte mir einer höheren Renditeerwartung als in München.Sie würden ihr Kapital aber nicht vollständig in die Mittelstädte stecken. „Zwar ist in der Großstadt München die Renditeerwartung nicht hoch. Aber sie ist verlässlich und kann noch steigen.“

(PD)

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