Offene Immobilienfonds: Konsolidierung in der Branche der kurz vor dem Abschluss

Berlin (www.fondscheck.de) - Die Konsolidierung in der Branche der Offenen Immobilienfonds steht kurz vor ihrem Abschluss, so die Experten von Scope Analysis.

Am 21. Mai würden die Anleger über das Weiterbestehen des CS EUROREAL (CS Euroreal A EUR) - des letzten großen Publikumsfonds, dessen Zukunft auf dem Kippe stehe - entscheiden. Wenn bald Klarheit herrsche, auf welche Produkte der Privatanleger in Zukunft zurückgreifen könne, besitze die Branche nach Auffassung von Scope Analysis eine historische Chance zum Neubeginn.

Bei den von der europäischen Staatschuldenkrise verunsicherten Anlegern würden Immobilien aktuell als eine der sichersten Anlagen gelten. "Wie auch immer die Entscheidung über den CS EUROREAL ausfallen wird - eines steht bereits heute fest", urteile Sonja Knorr, Director Real Estate von Scope Analysis. "Den Privatinvestoren werden auch nach Abschluss der Konsolidierung genügend gute Offene Immobilienfonds zur Verfügung stehen."

Dass Anleger den stabilen Fonds nach wie vor eine wichtige Funktion in der Palette der Anlagemöglichkeiten einräumen würden, würden die Nettomittelzuflüsse von 1,2 Mrd. Euro in 2011 zeigen. Zum Vergleich: Im selben Zeitraum hätten die Anleger aus allen vom BVI gelisteten Publikumsfonds netto 16,6 Milliarden Euro abgezogen. Bei den Offenen Immobilienfonds stehe an der Spitze der Zuflüsse mit fast einer halben Milliarde neuer Mittel der UniImmo: Deutschland von Union Investment. Es folge der Deka-ImmobilienEuropa mit 414 Millionen Euro, der grundbesitz europa (grundbesitz europa RC) von RREEF mit 327 Millionen Euro und der hausInvest von Commerz Real mit 320 Millionen Euro.

Scope Analysis habe wieder alle Offenen Immobilienfonds, die sich an Privatanleger richten würden, sowie die wichtigen Fonds mit institutioneller Zielgruppe einem Rating unterzogen. Die Mehrzahl der von Scope in der aktuellen Ratingrunde analysierten 17 Offenen Immobilienfonds habe sich im Jahr 2012 gegenüber dem Vorjahr verschlechtert. Die Ratings von zehn Fonds seien schlechter ausgefallen als im Vorjahr, darunter alle Fonds, die sich an institutionelle Anleger richten würden. Vier Fonds hätten ihr Ergebnis halten können und nur drei Fonds eine bessere Bewertung erhalten (für den CS EUROREAL werde vorerst keine Note veröffentlicht).

Gegen den Branchentrend hätten drei Fonds das gute Ratingergebnis des Vorjahres halten können. Auf A hätten sich der hausInvest und der UniImmo: Deutschland behauptet. Der UniImmo: Europa habe erfolgreich seine Note A- verteidigt. Auf niedrigerem Niveau sei die Bewertung des HANSAimmobilia aus dem Hause HANSAINVEST unverändert geblieben. Der Fonds habe wie im Vorjahr die Note C erhalten.

Die Ausnahmen würden zwei Fonds bilden, die ihr Rating hätten verbessern können. Der grundbesitz europa von RREEF habe mit AA+ das beste Ergebnis aller Fonds überhaupt erreicht und damit den WestInvest ImmoValue (ISIN DE0009801431/ WKN 980143) vom Spitzenplatz verdrängen können. Der Deka-ImmobilienEuropa habe sich von A auf A+ verbessert. Der UniImmo: Global, der aus Gründen einer zeitweisen Fondsschließung nach der Erdbebenkatastrophe in Japan und der Abwertung seines japanischen Portfolios im Vorjahr deutlich heruntergestuft worden sei, habe sich von B auf BB steigern können.

Die Renditen, die im Vorjahr schon auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau gelegen hätten, seien weiter gesunken. Die Zehnjahresperformance aller betrachteten Fonds, die 2011 noch bei 4,0 Prozent gelegen habe, sei auf 3,7 Prozent gesunken. Bei der Gesamtperformance stehe der SEB ImmoPortfolio Target Return Fund zusammen mit dem grundbesitz europa der RREEF mit 3,8 Prozent derzeit ganz oben auf der Skala. Auf Platz drei folge der zweite Fonds von RREEF mit einer Einjahresrendite von 3,2 Prozent p.a. Alle Fonds der vier großen KAGen RREEF, Commerz Real, Deka und Union Investment lägen im Bereich zwischen 1,9 und 3,8 Prozent Rendite p.a. Auf die Renditen würden einerseits die hohen Liquiditätsquoten der Fonds, andererseits weitere Abwertungen drücken.

Nur drei Fonds hätten in ihrem Immobilienportfolio im letzten Geschäftsjahr eine positive Wertänderung erreicht. Am besten hätten die beiden Fonds der RREEF dabei abgeschnitten: Der grundbesitz europa habe einen Wertzuwachs bei den Verkehrswerten von 1,2 Prozent erreicht, der grundbesitz global (grundbesitz global RC) von 0,8 Prozent. Ansonsten habe nur noch der SEB ImmoPortfolio Target Return Fund eine positive Wertänderungsrendite erzielt. Die überwiegende Mehrheit der Fonds habe im letzten Geschäftsjahr erneut Abwertungen hinnehmen müssen.

Die durchschnittliche Vermietungsquote der Fonds habe sich von 92,1 Prozent im Vorjahr auf aktuell 91,8 Prozent verschlechtert. Einzelne Fonds hätten allerdings deutlich höhere Rückgänge verkraften müssen. In den Vermietungsquoten spiegele sich die schwierige Lage in den Bürosegmenten zahlreicher Mietmärkte wider. In vielen Fällen würden die Mieter derzeit über sehr gute Verhandlungspositionen verfügen. Bei Anschlussvermietungen müssten Vermieter oft geringere Mieten akzeptieren. "Insbesondere im Falle von Neuvermietungen sind die Kosten für Incentives sehr hoch", so Knorr. "Die Fonds müssen ihren Mietern mietfreie Zeiten gewähren und sich an Kosten für den Umzug oder Mieterausbauten beteiligen. Alle diese Punkte wirken sich negativ auf den Cashflow, die nachhaltig erzielbare Miete und damit auch auf die Verkehrswerte aus."

Gleichwohl könne von insgesamt soliden Renditen aus der Immobilienbewirtschaftung gesprochen werden. Diese würden sich aber aufgrund der Faktoren Liquidität und Kosten nur unzulänglich in den Gesamtrenditen der Fonds widerspiegeln. Eine ganze Reihe von Fonds erreiche eine Immobiliengesamtrendite von vier Prozent oder mehr - darunter die beiden Fonds von RREEF Investment, die beiden Fonds von Deka Immobilien, der hausInvest sowie der UniImmo: Europa, der UniInstitutional European Real Estate und der INTER ImmoProfil .

2011 hätten die Offenen Immobilienfonds gemessen am Volumen mehr als doppelt so viel verkauft wie sie erworben hätten. Gleichzeitig seien die Investitionen deutlich zurückgegangen. Nachdem die Akquisitionen bereits 2010 auf rund sechs Milliarden Euro gesunken seien, hätten die KAGen 2011 nur noch rund zwei Milliarden Euro investiert. Die Hauptgründe seien bei einem Teil der Branche die Abwicklung bzw. die Notwendigkeit, Liquidität zu beschaffen. Für die Fonds mit normalem Geschäftsbetrieb sei es zunehmend schwieriger geworden, Objekte zu akzeptablen Konditionen zu erwerben.

Die Preise für die begehrten Core-Objekte seien nach der Finanzkrise erneut stark gestiegen. Daher hätten auch die Fonds, die nicht von der Marktkonsolidierung betroffen seien, die günstigen Marktbedingungen genutzt und sich von Objekten getrennt, dies insbesondere in London. Der Deutschland-Anteil in den Bestandsportfolios habe von durchschnittlich 27,2 Prozent auf 32,2 Prozent weiter zugenommen. Jahresbilanz 2011: 39 akquirierten Objekten stünden 89 Verkäufe gegenüber. Während die KAGen rund zwei Milliarden Euro in Immobilien investiert hätten, seien Objekte für rund 4,6 Milliarden Euro veräußert worden.

Scope Analysis gehe trotz Auflösung des SEB ImmoInvest (SEB ImmoInvest P) von einer Chance für den CS EUROREAL aus. "Anders als der SEB-Fonds verfügt der CS EUROREAL immerhin über 25 Prozent Netto-Liquidität. Das heißt, es stehen tatsächlich auch 25 Prozent des Fondsvermögens für die Erfüllung der Anteilscheinrückgaben zur Verfügung", erläutere Sonja Knorr. Hinzu komme ihrer Meinung nach, dass das Immobilienportfolio des CS EUROREAL nach Scope-Analyse eine höhere Qualität aufweise als dasjenige des SEB ImmoInvest. Von der Anlegerstruktur hingegen würden sich beide Fonds ähneln, so Knorr.

Mittlerweile würden sich neun Offene Immobilienfonds in Abwicklung befinden. Mit Stand 10. Mai 2012 müsse Immobilienvermögen in Höhe von 19,84 Milliarden Euro verkauft werden. In der Regel würden den Fonds dafür drei Jahre bleiben. Allerdings habe die BaFin seit 2012 Fonds mit vergleichsweise großem Immobilienvermögen fünf Jahre statt der bisherigen drei zur Portfolioliquidation eingeräumt. Vor dem Hintergrund der Transaktionsvolumina der betroffenen Immobilienmärkte und der zur Verfügung stehenden Zeit gehe Scope Analysis davon aus, dass die Märkte die zum Verkauf stehenden Volumina überwiegend problemlos werden aufnehmen könnten. (15.05.2012/fc/a/f)