Wohnkredite - Für Immo-Treuhänder kam KIM-VO viel zu spät

"Die KIM-Verordnung hat meines Erachtens schon eine Berechtigung gehabt, nur ist sie acht bis zehn Jahre zu spät gekommen", sagte Roman Oberndorfer, Obmann des Fachverbandes, am Mittwoch bei einem Pressegespräch des Finanzjournalistenforums. Gebraucht hätte man sie vor allem, um den Markt in der Niedrig- bis Nullzinsphase zu bremsen - als "Geld nichts gekostet hat" und die Menschen nicht darüber nachgedacht hätten, ob die Zinsen wieder steigen werden und als Immobilien immer stärker im Preis gestiegen sind. Zum Zeitpunkt der Einführung sei es jedoch zu spät gewesen.

Die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-VO) wurde 2022 eingeführt, da sich die FMA gesorgt hatte, dass Banken ihre Immobilienkredite nach zu laschen Vorgaben vergeben, diese nicht mehr getilgt werden können und Banken so in finanzielle Schieflage geraten könnten. Unter der Verordnung durften Wohnbaukredite nicht länger als 35 Jahre laufen. Der Eigenmittelanteil musste mindestens 20 Prozent betragen und die Rückzahlungsrate durfte maximal 40 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens ausmachen. Die Verordnung ist mittlerweile gefallen, die Grenzwerte sollen aber nach Vorstellung der FMA weiter eingehalten werden.

Mehr Flexibilität nach Ende der KIM-VO

Das Ende der KIM-VO habe zwar mehr Flexibilität für die Banken und ihre Kreditvergabe gebracht, es komme aber darauf an, wie und ob die Banken diese Flexibilität auch nützen, sagte Hannes Dolzer, Obmann des Fachverbandes der Finanzdienstleister. Das tun offenbar nicht alle Institute. Eine exemplarische Umfrage des Fachverbandes unter fünf großen Banken und drei Kreditvermittlern habe ergeben, dass drei von den fünf Banken an den Vergabekriterien nach dem Aus der Verordnung nichts verändert haben. Zwei Banken nutzen dagegen die höhere Flexibilität und machen beispielsweise Ausnahmen für jüngere Menschen oder behandeln ein Kriterium strenger, wenn ein anderes nicht erfüllt werden kann.

Die Neuvergabe für Wohnkredite hat heuer bereits wieder zugelegt, wie Daten der OeNB zeigen. Dafür verantwortlich sei das wieder gesunkene Zinsniveau gewesen, so Dolzer. Im Juli 2025, im ersten Monat nach Ende der Verordnung, gab es den bisher höchsten Monatswert für das heurige Jahr.

Anziehen der Nachfrage erwartet

Für die kommenden Monate rechnet Oberndorfer mit einem weiteren Anziehen der Nachfrage am Immobilienmarkt und für Wohnkredite. Insgesamt habe sich der Immobilienmarkt aber abgekühlt. Es werde zu wenig gebaut, auch weil die Baukosten nach wie vor hoch seien und die hohen Lohnabschlüsse würden Bauträgern das Leben erschweren. Es brauche wieder mehr Wohnbau, dafür brauche es aber auch leistbares Bauen. "Wenn ich leistbares Bauen nicht zustande bringe, werde ich auch kein leistbares Wohnen schaffen", so der Obmann. Hemmend hinzu kämen teils überbordende Bauvorschriften und lange Verfahrenszeiten, bis ein Bauvorhaben bewilligt sei.

Aus Sicht der Finanzdienstleister wäre es wichtig, den Kreditgebern noch mehr Flexibilität bei der Kreditvergabe zu ermöglichen. Beispielsweise könnte statt einer Quote vom Einkommen als Schuldenquote das frei verfügbare Einkommen als Basis herangezogen werden. So könnten Kreditnehmer auch über ihren Lebensstil ihre Chancen beeinflussen. Außerdem sollten für jüngere Menschen längere Kreditlaufzeiten gegeben werden können. Solche Generationenkredite, die auf bis zu 100 Jahre angelegt sein können, gäbe es auch in anderen Ländern, so Dolzer.

bel/hel