Wiener Immobilien bringen kaum noch Rendite

Im 2. Bezirk habe es sogar innerhalb von zwei bis drei Jahren einen Anstieg um 40 Prozent gegeben. "Das Thema war: es kommt die WU (Wirtschaftsuniversität, Anm.)", berichtete der Geschäftsführer der Online-Plattform am Dienstag vor Journalisten in Wien. Die Immobilienpreise seien schon nach oben gegangen, ehe das Projekt öffentlich bekannt geworden sei. Auch die Sanierung des Pratersterns habe zu dem Preisauftrieb beigetragen. Im 1. Bezirk muss man bereits pro Quadratmeter im Schnitt 6.800 Euro pro Quadratmeter aufbringen, im Luxusbereich bis zu 23.000 Euro. Um die Jahrtausendwende herum wurde dort die 10.000-Euro-Marke geknackt. Dort kauften zuerst Russen, dann Schweizer und Deutsche und jetzt verstärkt auch Anleger aus Bulgarien.

In den Außenbezirken kam es den Angaben zufolge zwischen 2008 und 2018 zu einer Teuerung um rund 70 Prozent auf heute durchschnittlich 4.800 Euro pro Quadratmeter. Der durchschnittliche Kaufpreis (laut Angebotsmarkt) in Wien liegt bei 5.580 Euro.

Bei dem Preisniveau sind keine attraktiven Renditen zu erzielen. Die Investoren kaufen trotzdem - Geld sucht einen sicheren Hafen als Anlageziel und die Zinsen sind am Boden. Der Wertzuwachs bzw. die Kaufpreisentwicklung hält mit den Renditen nicht Schritt. Diese erhöhten sich im Zehnjahreszeitraum in den Innenbezirken um 1,5 Prozentpunkte und in den Außenbezirken um 0,9 Prozentpunkte auf 2,3 Prozent. Lukrativ erscheinen derzeit laut Wiener Privatbank noch der 10. und 11. sowie zum Teil der 14. Bezirk sowie das "Wiener Umland" wie beispielsweise Mödling, Tulln und Korneuburg.

Abseits der Investorenwelt, für den herkömmlichen Mieter, ist die Preisentwicklung jedenfalls dramatisch: "In den Innenlagen sind wir bei einer Nettomiete von 13 statt 10 Euro pro Quadratmeter, also 30 Prozent", so Gabel Hlawa. In den Außenbezirken seien die Mieten in nur zehn Jahren von durchschnittlich 9,80 Euro auf 11,70 Euro um knapp 20 Prozent gestiegen.

Der Wille zu einer Reform des Mietrechtsgesetzes (MRG) ist im aktuellen Regierungsprogramm verankert - was noch fehlt, ist die Umsetzung. "Es gibt einiges, was wir sofort machen müssen", sagte der Immobilienberater und frühere Fachverbandsobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Wirtschaftskammer Österreich, Thomas Malloth. Der Gesetzgeber soll wieder längerfristige Mietverträge fördern. "Hier wäre eine Degression einzuführen, wie wir sie schon mal hatten", so Malloth unter Verweis auf je nach Mietvertragsdauer gestaffelte Befristungsabschläge. Derzeit gilt für jede Art von Befristung ein "Flatrate"-Minus von 25 Prozent, früher war der Abschlag für dreijährige Verträge deutlich höher als für zehnjährige.

Auch einer Verzerrung der Mietpreise infolge von Online-Kurzzeitvermietungen sei Einhalt zu gebieten. "Randnotiz: Und Airbnb wollen wir nicht - das entzieht dem Markt Wohnraum und das kann ja nicht gewünscht sein", sagte Malloth. Doch mit dem Gewerberecht allein sei dem Phänomen nicht beizukommen.

Im Mietrecht neu formuliert werden sollen seiner Meinung nach weiters die Eintrittsrechte von nahen Verwandten in bestehende Mietverträge, also die Abschaffung des sogenannten "Mietadels". Da seien nur Ausnahmen für Ehepartner bzw. Kinder angebracht.

Auch in die Frage höherer Mieten infolge von guter Lage dürfte Bewegung kommen. "Die 'Causa prima' heißt momentan Lagezuschlag- meine Antwort: still abwarten", meinte Malloth. Lagezuschlagskarten, wie sie die Stadt Wien herausgibt, seien "lieb". "Der Einzige, der hier was machen kann, ist der Bundesgesetzgeber und der wird bald was machen", erwartet der Sachverständige in Wohnfragen.

Laut Regierungsprogramm will man im sozialen Wohnbau künftig auch das Einkommen (und somit die Bedürftigkeit) der Mieter prüfen. "Das ist etwas, was lang überfällig ist, aus meiner Sicht - das heißt nicht, dass er ausziehen soll, sondern dass er mehr zahlen soll." Ebenfalls in Diskussion sind unter anderem die Verstärkung von Mietkaufmodellen sowie eine Absenkung der steuerrechtlich relevanten Abschreibungsdauer der Anschaffungs- bzw. Investitionskosten bei Immobilien, Stichwort Afa (Abschreibung für Abnutzung).

(Schluss) kre/sp

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