Immofinanz sieht sich gut aufgestellt für weitere Expansion

Die seit längerem laufenden Gespräche zum Ausloten einer möglichen Annäherung von IMMOFINANZ und S IMMO dauern an. "Synergiepotenzial sehen wir", meinte CEO Oliver Schumy am Donnerstag im Bilanzpressegespräch, "da gibt es verschiedene Bereiche, die man sich ansieht." Ob dabei auch die Möglichkeit einer Fusion versus einer Übernahme geprüft werde? "Da sind wir dabei, das zu evaluieren."

Es gebe "verschiedene Optionen". Es sei "selbstverständlich, dass man Gespräche führt", auch über eine mögliche Zusammenführung. Grundsätzlich gelte: "Wenn es etwas Konkretes zu berichten gibt, werden wir das berichten." Aber, so Schumy: "Erst wenn wir's getan haben, dürfen wir darüber reden." Die Immofinanz ist an der Börse aktuell mit gut 2,45 Mrd. Euro bewertet, die s Immo mit knapp 1,3 Mrd. Euro.

Die Immofinanz sieht sich als führender Retail-Park-Betreiber Europas. Die Zahl der aktuell 80 Stop-Shop-Retail-Parks in neun Ländern - im Vorjahr kamen acht hinzu - soll mittelfristig auf 100 erhöht werden, sagte Immofinanz-Vorstandsdirektor Dietmar Reindl. Der Vermietungsgrad betrug zuletzt fast 99 Prozent, die Bruttorendite 7,8 Prozent bzw. bezogen auf die Mietvorschreibungen 7,9 Prozent. Vivo-Shopping-Center hat man zehn in vier Ländern, die sind zu 98 Prozent vermietet und bringen 7,5 bzw. 7,6 Prozent Rendite. Man suche weitere perfekte, dezentrale Standorte, sagte Reindl. Leider gebe es da derzeit nicht sehr viel am Markt.

Auch die Expansion der "myhive"-Bürogebäude soll weitergehen, neue Standorte in Wien, Düsseldorf und Bukarest sind in Vorbereitung - außerdem sondiert man die "starken Märkte" Warschau, Prag, Budapest. Zuletzt verfügte man über 23 Objekte in sechs Ländern, zu 95 Prozent vermietet und mit 5,5 bzw. 6,1 Prozent Rendite. Insgesamt würden die eingemieteten Firmen über 30.000 Mitarbeiter beschäftigen. Die myhives wiesen Ende 2018 einen Buchwert von 1,13 Mrd. Euro auf, die Stop-Shop-Parks 803 Mio. Euro und die Vivo-Shopping-Center 656 Mio. Euro.

Die Stop-Shops und Vivo-Standorte würden ein über dem Markt liegendes Umsatzwachstum aufweisen, und man sehe sich auch nicht durch den Online-Handel bedroht, der in den Immofinanz-Ländern seinen Anteil nur von 7 auf 10 Prozent erhöhten werde. Die gesamten Online-Umsätze würden in der Zeit von 20 auf 39 Mrd. Euro wachsen, die stationären Umsätze aber auch von 275 auf 333 Mrd. Euro. "Das Schreckgespenst Online ist keines", meinte Reindl: "Für unsere Expansion ist also genug Raum vorhanden."

Insgesamt umfasste das Portfolio Ende des Vorjahres 226 Objekte mit einem Buchwert von rund 4,3 Mrd. Euro. Rund 86 Prozent davon (3,7 Mrd. Euro) waren Bestandsobjekte. Diese wiesen mit 95,8 Prozent einen Rekord-Vermietungsgrad auf, der bei Büros 93,7 Prozent betrug und im Retail 98,2 Prozent. Die Like-for-Like-Mieterlöse stiegen bei Büros um 1,8 Prozent auf 103,8 Mio., im Einzelhandel um 4,1 Prozent auf 92,9 Mio. Euro. Die Bruttorendite betrug 6,3 Prozent, gemessen an den Mietvorschreibungen 6,7 Prozent. Aktiv verfolgt man aktuell sieben Projekte mit 278 Mio. Euro Buchwert, die nach Fertigstellung 392 Mio. Euro Verkehrswert aufweisen sollen. Weitere elf Projekte für 120 Mio. Euro Buchwert sind in Vorbereitung.

Den Verlust des Jahres 2017 hat die Immofinanz gut verdaut und 2018 wieder einen Gewinn von 217,5 Mio. Euro ausgewiesen. Die Dividende soll von 70 Cent im Vorjahr auf 85 Cent je Aktie steigen. Das bringt je nach Aktienkurs um die 4 Prozent Dividendenrendite, so CEO Oliver Schumy. Inklusive die 2018 erfolgten Aktienrückkäufe (um 106 Mio. Euro) betrug der Return je Aktie 1,82 Euro oder mehr als 8 Prozent. Aus Immoverkäufen gab es ein Ergebnis von 27,2 Mio. Euro, um 4,7 Prozent mehr als 2017. Der Verlust aus der Immoentwicklung schrumpfte von 28,8 auf 4,3 Mio. Euro. Damit legte das operative Ergebnis um 42,3 Prozent auf 153,1 Mio. Euro zu.

Der Vorsteuergewinn stieg von 200,4 auf 204,3 Mio. Euro. Im Konzernergebnis hatte es 2017 nach dem Abgang des Russland-Portfolios einen Verlust von 537,1 Mio. Euro gegeben, der 2018 in einen Gewinn von 217,5 Mio. Euro drehte. Die Vermietungsrentabilität (FFO 1) soll heuer bei 100 Mio. Euro liegen, wurde bekräftigt. 2018 verdoppelte sich das FFO 1 schon auf 85 Mio. Euro, ohne Erlöse/Dividenden von S IMMO oder CA Immo.

Die Ergebnisanteile aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen belaufen sich auf 108,2 Mio. Euro (2017: 200,0 Mio. Euro). Davon entfallen 90,1 Mio. Euro auf die ehemalige Beteiligung an der CA Immo (Buchgewinn aus dem Verkauf sowie anteiliges Ergebnis) und 1,2 Mio. Euro auf den Anteil an der s Immo (Ergebnisanteil für Q4 2018 sowie Wertminderung per 30. September 2018).

Die Eigenkapitalquote lag Ende 2018 bei 48,0 Prozent, der Netto-Loan-to-Value (Fremdkapital zu Buchwerten, LTV) bei 37,3 (40,8) Prozent, so Finanzvorstand Stefan Schönauer. Die Finanzierungskosten sanken auf 1,78 Prozent (gewichteter Durchschnittssatz ohne Derivate). Der Nettovermögenswert je Aktie (EPRA-NAV) betrug 28,80 Euro, fast unverändert zu Ende 2017. Bereinigt um Dividenden und Aktienrückkäufe stieg der EPRA-NAV um 6,5 Prozent.

(Schluss) sp/ivn

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