DGAP-News: IMMOFINANZ AG: IMMOFINANZ dreht fortgeführtes Konzernergebnis auf EUR 181 Mio. stark ins Plus - Dividendenvorschlag auf 7 Cents je Aktie erhöht

IMMOFINANZ AG: IMMOFINANZ dreht fortgeführtes Konzernergebnis auf EUR 181 Mio. stark ins Plus - Dividendenvorschlag auf 7 Cents je Aktie erhöht

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IMMOFINANZ AG: IMMOFINANZ dreht fortgeführtes Konzernergebnis auf EUR 181

Mio. stark ins Plus - Dividendenvorschlag auf 7 Cents je Aktie erhöht

04.04.2018 / 17:45

Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent verantwortlich.

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* Mieterlöse like-for-like um 4,5% gestiegen

* Operatives Ergebnis um 44,4% auf EUR 107,6 Mio. erhöht

* FFO 1 um 34,0% auf EUR 71,4 Mio. verbessert

* Netto-LTV auf 40,8% und Finanzierungskosten (ohne Derivate) auf 1,97%

reduziert

* Vermietungsgrad erreicht Bestwert von 94,2%

* Konzernergebnis (inkl. Russland) wie erwartet mit EUR -537,1 Mio.

negativ - davon entfallen EUR -540,2 Mio. auf rein buchhalterische

Reklassifizierung von Fremdwährungsdifferenzen aus Russland (kein Effekt

auf Eigenkapital und EPRA NAV)

* EPRA NAV je Aktie liegt bei EUR 2,86 (31.12.2016: EUR 3,12)

KENNZAHLEN (IN MEUR)// 2017 // in % // 2016*

Mieterlöse // 234,5 // 0,5% // 233,4

Ergebnis aus Asset Management // 150,8 // 13,4% // 133,1

Ergebnis aus Immobilienverkäufen // 26,0 // n/a // -18,9

Ergebnis aus der Immobilienentwicklung // -28,8 // <= -100,0% // -6,5

Operatives Ergebnis // 107,6 // 44,4% // 74,5

Finanzergebnis // 88,8 // n/a // -107,6

Konzernergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen // 181,0 // n/a //

-147,4

Konzernergebnis (inkl. aufgegebene Geschäftsbereiche / Russland) // -537,1

// -27,3% // -421,8

FFO 1 vor Steuern (exkl. Erg. aus Immobilienverkäufen und Entwicklung) //

71,4

// 34,0% // 53,2

FFO 2 vor Steuern (inkl. Ergebnis aus Immobilienverkäufen) // 97,4 // >100%

// 34,3

* 12-monatiger Vergleichszeitraum, ungeprüft

Die IMMOFINANZ hat im Geschäftsjahr 2017 das Konzernergebnis aus

fortgeführten Geschäftsbereichen (exkl. Russland) mit EUR 181,0 Mio.

signifikant ins Plus gedreht (2016*: EUR -147,4 Mio.). Das entspricht einem

Ergebnis je Aktie in Höhe von EUR 0,17 (2016*: EUR -0,15). Die Mieterlöse

konnten trotz fortschreitendem Verkauf nicht strategiekonformer Immobilien

leicht gesteigert werden und betrugen EUR 234,5 Mio. (2016*: EUR 233,4

Mio.). Bereinigt um Neuakquisitionen, Fertigstellungen und Verkäufe

(like-for-like) sind die Mieterlöse deutlich um 4,5% auf EUR 200,0 Mio.

(annualisiert) gestiegen. Beim Ergebnis aus Asset Management zeigt sich ein

Zuwachs um 13,4% auf EUR 150,8 Mio. Das operative Ergebnis konnte somit um

44,4% auf EUR 107,6 Mio. (2016*: EUR 74,5 Mio.) verbessert werden. Das

Finanzergebnis drehte mit EUR 88,8 Mio. stark ins Plus (2016*: EUR -107,6

Mio.). Das ist vor allem eine Folge positiver Bewertungseffekte bei den

Beteiligungen an CA Immo und BUWOG und eines gesunkenen

Finanzierungsaufwands.

Das gesamte Konzernergebnis (inklusive Ergebnis aus aufgegebenen

Geschäftsbereichen/Russland) ist wie erwartet mit EUR -537,1 Mio. negativ

(2016*: EUR -421,8 Mio.). Im Ergebnis aus Russland ist - wie bereits im

Rahmen der Q3-Zahlen mitgeteilt - eine rein buchhalterische

Reklassifizierung von kumulierten historischen Differenzen aus der

Fremdwährungsumrechnung in die Gewinn- und Verlustrechnung in Höhe von EUR

-540,2 Mio. enthalten. Diese Reklassifizierung ist weder cash-wirksam, noch

werden dadurch das Konzern-Eigenkapital oder der EPRA NAV gemindert. Darüber

hinaus spiegelt sich im Ergebnis des aufgegebenen Geschäftsbereichs (wie

bereits im Q3 mitgeteilt) ein negativer Bewertungseffekt in Höhe von EUR

-160,6 Mio. infolge der Veräußerung des Einzelhandelsportfolios Moskau an

die FORT Group wider.

"Wir haben das zurückliegende Geschäftsjahr 2017 konsequent genutzt, um die

letzten großen Altlasten zu bereinigen, die Bilanz zu stärken, das operative

Geschäft zu optimieren und die Kosten zu senken. Der kurz vor Jahresende

erfolgte Verkauf des russischen Einzelhandelsportfolios markiert dabei den

Schlusspunkt einer für die Anleger langen Restrukturierungsphase. Unsere

Bilanz ist nun gestärkt und wetterfest: Das Immobilienvermögen beträgt rund

EUR 4,2 Mrd., der Wert unseres CA Immo-Anteils hat sich auf mehr als EUR 680

Mio. erhöht, unsere liquiden Mittel sind deutlich auf rund EUR 480 Mio.

gestiegen und unser Verschuldungsgrad in Form des Netto-LTV hat sich auf

40,8% verbessert", kommentiert Oliver Schumy, CEO der IMMOFINANZ, die

Entwicklung. "Unser übergeordnetes Ziel dieser mehrjährigen Neuausrichtung

der IMMOFINANZ galt der Herstellung eines stabilen und deutlich gestärkten

Unternehmens, das nachhaltig attraktive Dividenden ausschüttet, eine solide

Grundlage für weiteres Wachstum aufweist und damit auch eine führende Rolle

in einer möglichen, künftigen Konsolidierung des Gewerbeimmobiliensektors

einnehmen kann."

Der ordentlichen Hauptversammlung am 11. Mai 2018 soll eine Dividende in

Höhe von 7 Cents je Aktie (Vorjahr: 6 Cents) vorgeschlagen werden. Die

Ausschüttung ist gemäß den Bestimmungen des österreichischen Steuerrechts

als Einlagenrückzahlung zu qualifizieren und damit für in Österreich

ansässige natürliche Personen, die Aktien der IMMOFINANZ im Privatvermögen

halten, steuerfrei. [1]

Der nachhaltige FFO 1 vor Steuern (exklusive Ergebnis aus

Immobilienverkäufen und Immobilienentwicklung) ist auf EUR 71,4 Mio.

gestiegen (2016*: EUR 53,2 Mio.) und der FFO 2 vor Steuern (inklusive

Ergebnis aus Immobilienverkäufen) auf EUR 97,4 Mio. (2016*: EUR 34,3 Mio.).

Kostensenkungen erzielt

Deutliche Fortschritte wurden auch bei der Kosteneffizienz erzielt. So

reduzierte sich der Personalaufwand (fortgeführt) um 16,2% auf rund EUR

-33,7 Mio. Der Finanzierungsaufwand sank um 13,8% auf EUR -94,9 Mio. (2016*:

EUR -110,0 Mio.). Die durchschnittlichen Finanzierungskosten ohne Derivate

liegen mit 1,97% erstmals unter der 2%-Marke (31. Dezember 2016: 2,64%). Der

Netto Loan-to-Value hat sich auf 40,8% deutlich verbessert (31. Dezember

2016: 49,0%). Die liquiden Mittel sind auf EUR 479,3 Mio. gestiegen (31.

Dezember 2016: EUR 189,3 Mio.).

Der Vermietungsgrad hat sich um 4,6 Prozentpunkte auf 94,2% erhöht bei einer

Bruttorendite von 6,4% (31. Dezember 2016: 89,6%; Bruttorendite: 6,1%). Im

Bürobereich konnte der Vermietungsgrad dabei auf 91,9% gesteigert werden

(31. Dezember 2016: 87,3%), wobei die unter der neuen Büromarke myhive

gebündelten Büroimmobilien einen Vermietungsgrad von 93,0% (Bruttorendite:

5,7%) aufweisen. Die Einzelhandelsimmobilien sind mit 97,2% bereits nahezu

vollvermietet (31. Dezember 2016: 93,0%). Die Retail Parks STOP SHOP weisen

einen Vermietungsgrad von 97,9% (Bruttorendite: 7,9%) auf und die VIVO!

Shopping Center von 96,8% (Bruttorendite: 7,8%).

Der EPRA Net Asset Value erhöhte sich um 6,8% auf EUR 3,2 Mrd. Der EPRA NAV

je Aktie liegt bei EUR 2,86 (31. Dezember 2016: EUR 3,12), wobei der

Rückgang primär auf die höhere Aktienanzahl sowie den negativen

Bewertungseffekt aus dem Verkauf des Einzelhandelsportfolios Moskau

zurückzuführen ist. Der EPRA Triple Net Asset Value stieg um 11,6% auf EUR

3,2 Mrd., der EPRA NNNAV je Aktie beträgt EUR 2,84 (31. Dezember 2016: EUR

2,97).

Ausblick

Für das laufende Geschäftsjahr 2018 ist die Erhöhung der Dividende auf 8

Cents (EUR 0,08) je Aktie geplant.

Die IMMOFINANZ bestätigt und konkretisiert ihre Mittelfrist-Guidance für die

Entwicklung des nachhaltigen FFO. Bis 2019 werden folgende Faktoren zum

Wachstum des FFO 1 beitragen: Im Bereich der Finanzierungskosten sollen

weitere Einsparungen von EUR 23,5 Mio. erzielt werden. Aufgrund der im Jahr

2017 getätigten Refinanzierungen wird der Großteil davon ab dem 1. Quartal

2018 bereits realisiert. Aus künftigen Mieterlösen durch die Fertigstellung

von Entwicklungsprojekten werden EUR 21,2 Mio. FFO-Steigerung erwartet.

Geplante allgemeine Kosteneinsparungen, etwa bei Overheads und bei den

Immobilienaufwendungen, belaufen sich auf EUR 19,9 Mio. Damit soll der FFO 1

vor Steuern exklusive wirtschaftlichem Anteil an der CA Immo im Jahr 2019

bei mehr als EUR 100 Mio. zu liegen kommen. Darüber hinaus errechnet sich

auf Basis der aktuellen FFO-Guidance der CA Immo für 2019 ein

wirtschaftlicher Anteil von zumindest EUR 34,4 Mio.

Ergebnisentwicklung 2017 im Detail

Die Mieterlöse konnten leicht gesteigert werden und betragen EUR 234,5 Mio.

nach EUR 233,4 Mio. im ungeprüften 12-Monatszeitraum 2016*. Der mit dem

Verkauf von nicht strategiekonformen Immobilien verbundene Abgang bei den

Mieterlösen konnte somit durch Fertigstellungen sowie Neuvermietungen

kompensiert werden. Im Bürobereich erhöhten sich die Mieterlöse im

Betrachtungszeitraum um 2,5% auf EUR 113,3 Mio. und im Einzelhandelsbereich

um 1,0% auf EUR 103,5 Mio.

Das Ergebnis aus Asset Management ist um 13,4% kräftig auf EUR 150,8 Mio.

gestiegen (2016*: EUR 133,1 Mio.). Die Immobilienaufwendungen liegen dabei

mit EUR -95,0 Mio. (2016*: EUR -111,5 Mio.) um 14,9% unter dem

Vergleichswert. Ausschlaggebend dafür waren vor allem geringere

Instandhaltungsaufwendungen (EUR -28,9 Mio. nach EUR -38,9 Mio.*),

Hauseigentümerbetriebskosten (EUR -13,0 Mio. nach EUR -18,1 Mio.*) und

Leerstandskosten (EUR -12,1 Mio. nach EUR -13,2 Mio.*).

Das Ergebnis aus Immobilienverkäufen drehte mit EUR 26,0 Mio. deutlich ins

Positive (2016*: EUR -18,9 Mio.). Dabei wirkte sich vor allem ein

Ergebnisbeitrag aus der Endkonsolidierung in Höhe von EUR 32,9 Mio. (2016*:

EUR 5,8 Mio.) positiv aus. Dieser stammt fast gänzlich aus der nicht

cash-wirksamen Reklassifizierung von kumulierten historischen

Fremdwährungsdifferenzen in die Gewinn- und Verlustrechnung als Folge des

Verkaufs einer ukrainischen Grundbesitzgesellschaft. Insgesamt beläuft sich

die Neubewertung von verkauftem und zur Veräußerung gehaltenem

Immobilienvermögen (währungsbereinigt und währungsbedingt) auf EUR -4,8 Mio.

(2016*: EUR -10,5 Mio.) und ist u.a. eine Folge der Portfoliooptimierung im

österreichischen Einzelhandelsbereich.

Trotz deutlich positiver Bewertungseffekte bei den Projektentwicklungen in

Deutschland (EUR 35,2 Mio.), vor allem bei trivago, FLOAT und dem im

zurückliegenden Geschäftsjahr fertiggestellten Cluster Produktionstechnik,

beläuft sich das Ergebnis aus Immobilienentwicklung auf EUR -28,8 Mio.

(2016*: EUR -6,5 Mio.). Dieser Verlust ist - wie bereits im 2. Quartal 2017

berichtet - im Wesentlichen eine Folge von Mehrkosten bei Vorratsimmobilien

im Gerling Quartier sowie von offenen Verpflichtungen, die aus Übergabe,

Mängelbehebung und Fertigstellung der Kölner Immobilien resultieren. Das

Gerling Quartier wurde bereits verkauft, ein Closing der Transaktionen wird

im Geschäftsjahr 2018 erwartet.

Das operative Ergebnis erhöhte sich somit stark auf EUR 107,6 Mio. nach EUR

74,5 Mio.* im Vergleichszeitraum. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen

konnten dabei um 5,6% auf EUR -49,2 Mio. gesenkt werden (2016*: EUR -52,1

Mio.), u.a. als Folge gesunkener Rechts-, Prüfungs- und

Beratungsaufwendungen.

Auf die währungsbereinigte Neubewertung von Immobilienvermögen entfallen EUR

6,5 Mio. (2016*: EUR -109,8 Mio.). Das Finanzergebnis drehte mit EUR 88,8

Mio. deutlich ins Plus (2016*: EUR -107,6 Mio.). Durch die im

zurückliegenden Geschäftsjahr getätigten Refinanzierungen konnte der

Finanzierungsaufwand dabei um 13,8% auf EUR -94,9 Mio. gesenkt werden

(2016*: EUR -110,0 Mio.). Dies ist v.a. auf die Zinsersparnis im Zuge der

incentivierten Wandlungen der Wandelanleihe 2018 (Kupon: 4,25%) und die

Emission der neuen Wandelanleihe 2024 (Kupon: 2,0%) sowie auf

Refinanzierungen auf Objektebene zurückzuführen. Des Weiteren wurde die mit

5,25% verzinste EUR 100 Mio. Unternehmensanleihe getilgt.

Das sonstige Finanzergebnis in Höhe von EUR -12,1 Mio. (2016*: EUR 13,1

Mio.) ist auf die Bewertung von Derivaten in Höhe von EUR 8,2 Mio. sowie den

Ergebniseffekt aus den incentivierten Wandlungen der Wandelanleihe 2018 in

Höhe von EUR -37,7 Mio. zurückzuführen. Aufwertungen der verbliebenen

BUWOG-Aktien in der Höhe von EUR 11,3 Mio. sowie von Immobilienfondsanteilen

EUR 2,9 Mio. resultierten in einem positiven Ergebnisbeitrag.

Die Ergebnisanteile aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen

sind auf EUR 200,0 Mio. (2016*: EUR -19,8 Mio.) stark gestiegen. Diese

setzen sich wie folgt zusammen: EUR 61,5 Mio. entfallen auf Ergebnisanteile

der CA Immo sowie EUR 91,9 Mio. aus einer Wertaufholung der CA Immo-Aktien.

EUR 18,1 Mio. stammen aus dem Gewinn, der beim Verkauf von 4,5 Mio. Stück

BUWOG-Aktien erzielt wurde, und weitere EUR 25,8 Mio. resultieren aus einer

Bewertung der BUWOG-Aktien zum Börsenkurs anlässlich der Beendigung der

Bilanzierung nach der Equity-Methode. Der Buchkurs der CA Immo-Aktie liegt

per 31. Dezember 2017 bei EUR 26,55 (31. Dezember 2016: EUR 21,02).

Das Ergebnis vor Ertragsteuern ist mit EUR 200,4 Mio. stark positiv (2016*:

EUR -168,9 Mio.). Die Ertragsteuern betragen im Berichtszeitraum EUR -19,4

Mio. (2016*: EUR 21,4 Mio.).

Das Ergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen beträgt EUR -718,1 Mio.

(2016*: EUR -274,4 Mio.) und ist - wie bereits berichtet - primär auf eine

Reklassifizierung von kumulierten historischen Differenzen aus der

Fremdwährungsumrechnung in die Gewinn- und Verlustrechnung in Höhe von EUR

-540,2 Mio. zurückzuführen. Diese waren in den zurückliegenden Jahren gemäß

IAS 21 über das sonstige Ergebnis (other comprehensive income, OCI) direkt

im Eigenkapital zu erfassen. Diese Reklassifizierung ist weder cash-wirksam,

noch werden beim Abgang das Konzern-Eigenkapital oder der EPRA NAV

gemindert. Die negativen Fremdwährungsdifferenzen resultieren daraus, dass

der Einstieg in den russischen Markt zu Zeiten eines, am heutigen

Wechselkurs EUR/RUB gemessen, deutlich stärkeren Rubels erfolgt ist. Darüber

hinaus spiegelt sich im Ergebnis ein negativer Bewertungseffekt in Höhe von

EUR -160,6 Mio. infolge der Veräußerung des Einzelhandelsportfolios Moskau

an die FORT Group wider.

Der Kaufvertrag mit der FORT Group wurde am 13. November 2017 unterzeichnet,

das Closing der Transaktion erfolgte am 6. Dezember 2017. Wie mitgeteilt,

beläuft sich der Kaufpreis für das Reinvermögen auf bis zu RUB 15,0 Mrd. und

setzt sich aus drei Kaufpreisbestandteilen zusammen: aus einem baren

Kaufpreis in Höhe von RUB 5,0 Mrd. (umgerechnet rund EUR 72,0 Mio.), der

bereits geflossen ist, einer garantierten Zahlung im Jänner 2022 in Höhe von

RUB 1,0 Mrd. (umgerechnet mit einem fixierten Kurs EUR/RUB von 68,9655: EUR

14,5 Mio. mit einem Barwert zum Closing-Zeitpunkt in Höhe von EUR 9,4 Mio.)

und einem nicht bilanzierten, von den Umsatzerlösen der Einkaufszentren im

Jahr 2021 abhängigen Earn-out von bis zu RUB 9,0 Mrd., der ebenfalls im Jahr

2022 zahlbar ist. Weiters kann die IMMOFINANZ noch mit bis zu RUB 0,8 Mrd.

an einer etwaigen Realisierung von Eventualforderungen aus laufenden

Steuerrückerstattungsverfahren partizipieren.

Das Konzernergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen hat sich

signifikant auf EUR 181,0 Mio. verbessert (2016*: EUR -147,4 Mio.). Das

entspricht einem fortgeführten Ergebnis je Aktie in Höhe von EUR 0,17

(2016*: EUR -0,15). Das gesamte Konzernergebnis (inklusive Ergebnis aus

aufgegebenen Geschäftsbereichen/Russland) beträgt EUR -537,1 Mio. (2016*:

EUR -421,8 Mio.). Das ist ein Ergebnis je Aktie von EUR -0,51 (2016*: EUR

-0,43).

Der Bericht der IMMOFINANZ AG für das Geschäftsjahr 2017 zum Stichtag 31.

Dezember 2017 ist auf der Website des Unternehmens unter

http://www.immofinanz.com/de/investor-relations/finanzberichte ab 5. April

2018 abrufbar.

Über die IMMOFINANZ

Die IMMOFINANZ ist ein gewerblicher Immobilienkonzern und fokussiert ihre

Aktivitäten auf die Segmente Einzelhandel und Büro in sieben Kernmärkten in

Europa: Österreich, Deutschland, Tschechien, Slowakei, Ungarn, Rumänien und

Polen. Zum Kerngeschäft zählen die Bewirtschaftung und die Entwicklung von

Immobilien. Dabei setzt die IMMOFINANZ stark auf ihre Marken STOP SHOP

(Einzelhandel), VIVO! (Einzelhandel) und myhive (Büro), die ein Qualitäts-

und Serviceversprechen darstellen. Das Unternehmen besitzt ein

Immobilienvermögen von rund EUR 4,2 Mrd., das sich auf mehr als 230 Objekte

verteilt. Das Unternehmen ist an den Börsen Wien (Leitindex ATX) und

Warschau gelistet. Weitere Information: http://www.immofinanz.com

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Bettina Schragl

Head of Corporate Communications and Investor Relations

T +43 (0)1 88 090 2290

M +43 (0)699 1685 7290

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[1] Vorbehaltlich gewisser Ausnahmen, etwa wenn die Summe der

Einlagenrückzahlungen die steuerlichen Anschaffungskosten der Aktien

übersteigt

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04.04.2018 Veröffentlichung einer Corporate News/Finanznachricht,

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671337 04.04.2018

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