s Immo sieht weitere Gewinn-Rekorde vorprogrammiert

Beim Finanzaufwand profitiert die s Immo immer stärker von auslaufenden Zinsgarantien aus der Hochzinsphase des vorigen Jahrzehnts. Damals lagen die relevanten Finanzierungszinssätze bei 4 bis 4,5 Prozent, heute jedoch unter 2 Prozent. Ende 2016 werde der Löwenanteil der alten Garantien weg sein, zudem decke man sich jetzt zu Niedrigzinsen mit Forwards ein, sagte Vorstandsdirektor Ernst Vejdovszky am Dienstag im Bilanzpressegespräch.

Wenn das Zinsniveau weiter so tief bleibt wie aktuell, wovon Vejdovszky ausgeht, würde die s Immo 2017 aus kaufmännischer Klugheit die s Immo Invest Genusscheine kündigen, von denen noch ein Volumen von 180 Mio. Euro "draußen" ist. Um das GS-Kapital unter 100 Mio. Euro zu bringen, bietet die s Immo - vorbehaltlich eines FMA-Jas - den Umstieg zu einer Anleihe mit 4,5 Prozent Kupon p.a. bei 7 Jahren Laufzeit. Das Bondvolumen ist mit 90 Mio. Euro begrenzt, an der Börse gelistet sind 2,307.747 GS. Wer weiter GS behält, hängt ergebnismäßig am EBIT, während Zinsersparnisse nur den Aktionären zugutekommen, betont Vejdovszky.

2013 hat die s Immo erneut Rekordergebnisse eingefahren: Das vierte Mal in Folge wurde der Jahresüberschuss gesteigert, er legte um 7,6 Prozent auf 28,1 (26,1) Mio. Euro zu. Beim Bruttogewinn wurde mit einem Anstieg um 5,0 Prozent auf 109,6 (104,4) Mio. Euro ein All-Time-High erzielt. Der operative Cashflow erreichte 99,3 (92,3) Mio. Euro. Die Dividende wird für 2013 ein weiteres Mal um 5 Cent je Aktie angehoben, jetzt auf 0,20 (0,15) Euro je Anteilsschein, ausgeschüttet wieder als KESt-freie Einlagenrückzahlung.

Den Fokus legt die s Immo aktuell auf Berlin, der dortige Wohnimmo-Markt befinde sich weiter in einer Hochphase, daher plane man dort Neubauten, sagte Vorstandsdirektor Friedrich Wachernig. Konkret analysiert und evaluiert man insgesamt 17 Projekte in Berlin auf eigenen Grundstücken, davon seien 5 Projekte in einer engeren Planungsphase. Eventuell starte man heuer zwei kleine Vorhaben mit 10 bis 20 Einheiten.

In Berlin gehe es für die s Immo "ganz klar in den Wohnungsneubau und den Abverkauf von Wohnungen", so Wachernig. Letztlich sei das jedoch nur "die Butter aufs Brot", verwies Vejdovszky auf die gesamten Buchwerte der s Immo in Deutschland von immerhin 465 Mio. Euro, über ein Viertel des gesamten Konzern-Portfolio von 1,740 Mrd. Euro Buchwert Ende 2013.

Eine "große negative Überraschung" war für die s Immo laut Vejdovszky das Ausmaß der Immo-Abwertungen im CEE-Raum, die im Vorjahr von 7 Mio. 2012 auf 17,6 Mio. Euro kletterten. Dies fraß die stetigen Aufwertungen von Deutschland - 23,8 nach 26,6 Mio. - überwiegend auf, in Österreich gab es erneut ein einstelliges Plus, in SEE ein geringes Minus.

Fast 14 der 17 Mio. Euro Immo-Impairments entfielen allein auf Ungarn, den laut Wachernig momentan schwierigsten Markt für die s Immo. Vor allem der Büroimmobilien-Markt bereitet Sorgen. Die Schuld dafür wird der gegen Finanzdienstleister gerichteten Politik der Budapester Regierung gegeben, während es die produzierende Industrie etwas besser habe, so Vejdovszky. Banken und Versicherer würden ihre Mietflächen reduzieren oder in eigene Immobilien übersiedeln, damit diese nicht leerstehen. Ob noch ein weiterer kleiner Impairment-Betrag hinzu komme, wisse man nicht, aber die Ungarn-Büros machten nur 4,5 Prozent des Gesamtportfolios aus.

Vom Gesamtbestand der s Immo - 208 Objekte mit 1,3 Mio. m2 Nutzfläche - entfällt fast ein Drittel der Verkehrswerte (von in Summe 1,757 Mrd. Euro inkl. Buchwert der Grundstücke) auf Österreich, ein gutes Viertel auf Deutschland und je ein Fünftel auf SEE bzw. CEE. Die Auslastung betrage über 90 Prozent, damit werde eine Mietrendite von 7 Prozent erwirtschaftet, so Wachernig.

Dabei liefert Deutschland als überwiegendes Zinshaus- und damit Wertgeschäft hohe EBIT-Margen; CEE und SEE sind Vejdovszky zufolge ein typisches Cashflow-Geschäft mit hohen EBITDA-Raten. Nach Nutzungsart entfallen 40 Prozent der Verkehrswerte auf Büros, 27 Prozent auf Geschäfte, 20 Prozent aufs Wohnen (v.a. in Deutschland) und 14 Prozent auf Hotels.

Unterm Strich in der Kassa bleiben dann die "Funds From Operations". Aus dem operativen Geschäft waren das im Vorjahr 33,0 (23,8) Mio. Euro bzw. eine FFO-Rendite von 9,31 Prozent - inklusive Verkaufsgewinne 46,7 (35,6) Mio. Euro oder 13,18 Prozent FFO-Rendite.

Stabile Kernaktionäre der s Immo sind mit je 10 Prozent die VIG und die Erste. Des weiteren zählt man rund 22.000 Privataktionäre.

(Schluss) sp/kre

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